家门口的地铁站，窗外的江景，低密度的社区环境，正构成现代都市人的理想生活底色。

        福州地铁·栖江元璟作为福州地铁置业有限公司进军商品房市场的首个项目，自亮相以来就备受关注。这一位于仓山区建新北路与闽江大道交叉口南侧的项目，试图在“轨道交通+物业”的TOD开发模式下，打造一个兼具出行便利与低密生活的新型社区。

        在金山板块新房市场竞争加剧的背景下，栖江元璟以“低密”和“TOD”为双核心卖点，瞄准改善型需求客户，代表了国企在TOD开发领域的新尝试。

        01 项目背景与核心规划

       福州地铁置业有限公司在2024年11月以6.64亿元成功竞得仓山区2024-56号地块，标志着市属国企正式进军商品房开发领域。

       这一项目总用地面积约50亩，总建筑面积约6.47万方，容积率仅1.2，远低于普通高层住宅小区。低容积率为创造宽松、安静的社区环境提供了先天条件，是金山板块颇为稀缺的资源。

        项目规划了10栋8-9层的洋房和10栋4层的别墅，总计约244套房源，意在营造宽松舒适的居住氛围。社区内部设有下沉庭院及风雨连廊，规划了约1300㎡的下沉式会所和1500㎡的架空层活动空间，涵盖了社交、休闲、健身、商务等多功能于一体。

       02 产品设计亮点与不足

      在产品设计上，地铁·栖江元璟采用了“高低配”布局，即洋房与别墅组合。洋房产品主打125-175㎡户型，遵循当前主流的大面宽、短进深理念。

       特别值得一提的是，其叠拼产品取消了市场上常见的“鸡肋”中叠，只保留上、下叠设计。叠拼面积段约为178㎡，但需要注意的是，其户型面宽只有两间，面宽相对一般。

       这种“高低配”布局是一把双刃剑。优点在于能丰富产品线，满足不同客户需求；缺点则在于洋房业主的公共绿地和活动空间可能会被压缩，且不同产品类型的业主对公共空间需求可能存在差异。

        在二手房市场上，这类混合社区的表现有时不如纯高层或纯低密项目。

        03 交通优势：TOD模式的核心价值

       项目最大的优势在于其交通便利性。项目紧邻已通车的地铁5号线阵坂站（距离不足100米）和4号线洪塘站（约500米），同时规划中的6号线西延线也将在此交汇，未来将形成三线换乘枢纽。

       项目真正实现了TOD模式的核心价值——无缝接驳。通过地下室直接连通地铁车站，业主可以实现从家门到地铁的“无风雨出行”，这在多雨的福州尤为实用。这一交通优势使得居民能够在十多分钟内直达鼓楼核心区，大大节约了通勤时间成本。

       04 周边配套与市场环境

       项目东侧紧邻闽江公园，步行约200米即可到达江畔，享有优质的生态休闲资源。周边还有农大沙滩公园、金山公园等生态绿地，为业主提供了丰富的自然休闲空间。

       商业配套方面，项目周边有华润万象城、外滩壹号、仓山万达广场等成熟商圈，但需依靠地铁出行或短途驾车到达。项目自身规划有少量沿街底商，同时福州地铁集团将回购1000平方米商业面积用于配套商业区。教育配套上，项目划片学校为金城小学（暂名），在该学校未建成前，业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学（淮安校区）过渡。需要注意的是，金山楼市目前竞争激烈，新房和二手房供应量都较大，周边同类产品价格存在回调压力。

       金山板块目前新房二手房供应量大，市场竞争激烈。周边类似产品价格存在回调压力，例如万科城市之光此前价格已从2.9万/平方米回调至2.5万/平方米。对于注重资产保值增值的购房者，需要谨慎评估这一市场风险。与纯高层或纯低密项目相比，高低配社区的二手房市场表现有时会稍逊一筹。对于预算充足、追求低密度生活环境且高度依赖地铁通勤的改善型购房者，地铁·栖江元璟无疑是一个值得考虑的选择。

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