低密墅区，城市核心，三代同堂，这些本已渐行渐远的居住梦想，正在金山奥体板块悄然回归。

      在福州楼市同质化严重的今天，建总·雍玺湾以23套独院产品、最高2000万级的总价和千万验资门槛，掀起高端住宅市场波澜。这个由福州城投集团打造的豪宅项目，凭借1.2的超低容积率，成为近十年福州三环内屈指可数的低密地块之一。在“限墅令”实施多年的政策环境下，此类产品很可能成为福州二环与三环之间最后一批新房“类独栋”住宅。

      01 土地稀缺，三环内容积率1.2的绝版价值

      自2012年“禁墅令”出台，明确规定住宅容积率不得低于1.0，低密别墅市场供应几近断流。建总·雍玺湾的1.2容积率，在近十年福州三环内的住宅用地中仅出现3次。

       这一数字勾勒出疏朗居住格局：无需迁就高密度楼宇的局促，阳光自由穿梭庭院，清风轻拂窗棂。

      项目总建筑面积为46132.42平方米，规划设计为多层住宅和小高层住宅，是近年福州市区首个高端别墅项目。其中23套独院产品，最高备案单价达7.5万元/平方米，总价2026万元。

      政策窗口期正在关闭。9月17日，厦门资规局发布征求意见稿，明确不再新增别墅用地，容积率必须大于1.0，严禁审批独栋、双拼户型。这一信号表明，类似雍玺湾这样的低密产品，可能成为政策全面收紧前的最后机会。

      02 建筑艺术，法式美学的当代呈现

      当福州市场充斥千篇一律的新中式和真石漆立面时，雍玺湾选择了“逆流而上”。项目采用纯正法式风格，并难得地运用了干挂石材外立面。

      建筑细节处处体现法式庄园的仪式感：孟莎式屋顶、古典拱心石、对称式构图，配合干挂石材的厚重质感。社区大门打造近50米法式门庭，中央定制水景，两侧矗立5.5米高整石立柱。

      园林设计灵感来源于卢浮宫，“横三竖五”的经典构图，将法式宫廷的规则轴线与自然园林的浪漫气息融合。社区以古典建筑风格为魂，线条典雅如古典油画，搭配精致园林，藤蔓缠绕的廊柱、错落有致的花境。

       这种选择不仅关乎审美，更是品质的坚守。干挂石材工艺造价远高于涂料、真石漆、铝板等常见材料，代表一种“Old Money”式的质朴与温润。

       03 空间设计，立体生活的回归

       更重要是生活方式的本质区别。大平层是“平面的奢华”，而别墅是“立体的生活”。在这里，孩子可在自家花园奔跑，老人能够莳花弄草，家庭派对可在下沉庭院举办，三代同堂各有天地。

       5栋8F-14F小高层住宅产品面积段覆盖洋房、小高层128㎡四房/34套、148-149㎡四房/34套，以及267-270㎡联排/23套。

      建筑面积约268㎡的联排别墅，实际使用面积达800-1300㎡。这样的得房率，让单价4-7万、总价1200-1800万的市区大平层相形见绌。项目规划设计为11栋联排别墅，这种“垂直院落”带来的空间自由度，是任何大平层都无法企及的。项目提供的不仅是一栋房子，更是一种被时代稀释的家族传承理想生活。

       04 地理区位，自然与繁华的平衡

       项目位于福州市仓山区奥体板块，洪湾南路西侧、东岭路北侧出让地块。这里最大的优势是生态与配套的完美结合。

      生态方面，项目与流花溪公园为邻，滨水波光映照日常生活；东望飞凤山公园，推窗即揽满目绿意。周边300米达飞凤山公园，400米至乌龙江湿地公园，坐拥“一河一江一山”三重立体生态。

      交通极为便利：3分钟上三环，7分钟上二环，地铁5号线已运营，未来规划双地铁交汇（7号线/4号线西延线规划中）。划片仓实小流花溪分校，名副其实“家门口的学区”。

       商业配套成熟：恒荣星光里步行可达，阳光天地、金山万达、奥体中心均在3公里范围内。这意味着业主无需为了别墅的静谧远离城市，也不必为配套牺牲生活品质。

       随着厦门已出台政策收紧别墅类产品审批，福州跟进的可能性不小。建总·雍玺湾的23套独院产品，很可能成为政策全面收紧前的最后窗口。这些单套破2000万的宅院，已然超出一般住宅范畴，成为高净值家庭的资产配置选择。在股市黄金震荡的当下，福州精英阶层正将目光投向这些能够传承的实体资产。

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